靠近罗湖有地铁，为何布吉房子只卖3万多？
第九期：布吉
近期，龙岗布吉街道正式拆分为布吉和吉华两个街道。
拆分后的布吉街道辖区面积缩小为11.64平方公里，成为本轮拆分后龙岗辖区11个街道中面积最小的街道，但辖区社区总数仍居全区之首，总人口位居第三位。
提及布吉，第一印象总是脏、乱、差、堵，然而其发展也一直处于一个尴尬境地。单房价而言，既跟不上龙岗中心城的价位，紧挨着罗湖也没有占到太多的好处。
除了2015年全线大涨，区域房价被拉涨了不少外，其余时期并未见太大波动。目前，3W多的房源还不少，正因如此，想上车的刚需也纷纷瞄准了布吉。
那么，今天楼校长就带大家深入了解下布吉这个刚需洼地。
目
录
PartⅠ: 一张图看懂布吉
PartⅡ: 9个问题告诉你该不该买布吉？
PartⅢ：布吉楼市涨价路线图
PartⅣ：笋盘推荐
Part Ⅰ
一张图看懂布吉
新的布吉街道办事处辖区东至布龙路、国际名城、大芬油画村、桂芳园东大街以西，南至金稻田路、长排村、理想家园，西至清平快速东侧、鸡公山、文博宫，北至西环路南侧、龙岭山庄、广深铁路以南、慢城小区。
管辖范围：布吉、布吉圩、凤凰、龙岭、长龙、南三、文景、德兴、国展、龙珠、木棉湾、东方半岛、茂业、大芬、可园、罗岗、金排共17个社区。
Part Ⅱ
9你最关心的问题
Q1
最近房子卖得怎么样？
A
8、9月份成交相对活跃些，10月新政后成交降至冰点为0。11月中下旬至12月二手房成交有所改善。
周边诚意客户，遇到便宜市场价10%左右的房源基本上能促成交，整个布吉区域这期间大概成交30套左右。
新房方面，准现房合正丹郡1月7日刚刚开盘，当天卖出206套房。
相关报道：深圳千套新房入市：布吉2.9万起卖2成多
Q2
布吉的优劣势分别是什么？
A
优势1. 地理位置：布吉位于深圳中心位置，紧挨着罗湖，福田罗湖工作的刚需偏爱此地
2. 旧改预期：目前木棉湾、南门墩多个旧改项目在推进，城市更新完成后片区环境配套将大面积改善
3. 价格洼地：链家网数据显示目前布吉区域的均价为36795元/平，与深圳各区相比，均有价格优势
4. 地铁通达：地铁3号线，5号线通达深圳各区，距离罗湖福田尤近
1. 交通拥堵：好汉难过布吉关，大芬、布吉关一带交通拥堵是常事，常被吐槽真怕“来不及”
2. 农民房多：脏乱差已经给布吉打上不可磨灭的印记
3. 产业匮乏：2006年，布吉第一次分割时将坂田划分了出去，带走了华为，如今布吉并没有让人觉得牛逼的产业。不过从官方发布的 至2020年布吉产业发展规划看，未来布吉将着重发展商贸流通、文化创意、智慧城市产业和都市产业。
4. 教育医疗资源不足：区域内大型医院仅龙岗区第二人民医院，而教育配套方面，近乎无名校。
Q3
布吉的房子价位是多少?
A
链家网数据显示目前布吉区域的均价为36795元/平。
信义假日名城、佳兆业可园、荔山公馆等小区价格普遍在5万/平以上。
国展苑、龙珠花园、茂业城、南岭花园等小区价格在3万/平以上。
Q4
谁在买/租布吉？
A
购房者过度型刚需：由于近罗湖、福田，加上价位较低，刚需通常退而求其次选择布吉，其中过度型刚需居多。
投资客：在2015年深圳房子全线涨价的时候，也有投资客布局，而近段时间这类客户较少，毕竟投资客追求快进快出，无论市场还是区域方面，都不太适合。目前也有少量长线投资客，主要是博拆迁。
租户结构：也主要以罗湖、福田、本区域上班族居多
租金参考：
Q5
孩子上学的事能搞定吗？
A
区域内购房者/家长对于学位房概念较弱，基本刚需均先满足居住需求，仅小部分购房者资金较充裕的时候，会将学校考虑在内。
布吉无名校，近年相对比较热门的两个公办学校一是万科麓城外国语学校，另一个则是贤义外国语学校。民办小学中，好评度稍高些的是春蕾小学。
由于一直是人口大镇，所以学位供需矛盾也较突出，建议家长提前做好功课。
楼校长点评：学校百万年薪引进深圳名校长邬丽萍，其有35年教育工作经验，原为福田区荔园小学党委书记，曾获广东省“名校长”、深圳市“优秀校长”等殊荣。
麓城外国语小学也因此引发争议，家长口碑评价认可，希望能引进荔园教育理念，但毕竟新学校，教育教学质量水平仍有待评估，家长切勿盲从。
2.贤义外国语学校
楼校长点评：该校片区内相对较热门，之前因为学位划分的问题一度引发周边小区业主维权。
同样也属于新学校，教育教学质量仍有待评估。
温馨提醒：学区对应的楼盘情况，可点击阅读原文在顶端搜索框直接搜索学校名称即可查询到对应的学区房情况。
Q6
哪个楼盘、户型卖得最好？
A
不管市场冷热，整个布吉区域成交最好的是龙珠和荣超两个位置。
国展苑、龙珠花园、茂业城、南岭花园、桂芳园等则因为价格较低，3万多单价可挑选，比较受过渡型刚需欢迎。
5万以上单价的楼盘，信义假日名城、佳兆业可园、金御半山、荔山公馆等小区，因为楼新，小区环境、外观以及物业管理等较好，卖得比较好。
50-70平以内的户型卖得最好，国展苑和龙珠花园成交大，还有个原因是体量大，国展苑2000多户，龙珠花园4000多户。
Q7
哪个楼盘、户型卖得最差？
A
Q8
近期周边有什么新房入市？
A
周边新房较多，信义金御半山还有新房在卖，价格5W+，前段时间刚开盘的长庆小时代，拓展面积大受欢迎，价格6W起，有部分小户型单位单价达10W以上，折后8W左右。（27平，总价190万起，赠送率高）
另外石芽岭那块，宇宏健康花城还有房源在售，旁边的鸿荣源尚峰则暂无房源推售。
另外在大芬地铁站附近的倚龙华庭目前也已是现房，很早之前有要推售的消息，至今尚未开售。
另外一个千年老盘合正丹郡于1月7日刚刚开盘，算起来这个项目2013年达到预售条件，拖了3年多，却挑了一个市场调整阶段入市，从价格上看，折后单价2.9万/平，诚意不错，开发商释放整体均价3.4万/平。
Q9
近期若想买布吉，有什么建议？
A
布吉的刚需起步单价大概是3W+，总价160-200万左右，此类房源有茂业城、丽湖花园。丽湖环境稍好些，但楼校长个人不太喜欢该小区，位置比较尴尬，配套也不太成熟，灰尘太大。
若首付有100万左右的预算，可以考虑佳兆业可园，大社区，近期市场上多了不少降价盘，比如大三房，88平复式，总价405万，使用率达到145-150平，该户型曾成交到480万）。不过如果不是有车一族，买那边估计也不够方便。
无论买哪里，还是要多看，实地勘察才知道哪个小区最适合自己。
Part Ⅲ
布吉楼市涨价路线
主要是受大环境影响，有一波小涨，据悉当时高峰期部分项目价格最高到8000-9000元/平
❂ 第二阶段：2008年2008年，楼市危机，不过布吉表现还算不错，基本只是跌回了06年底涨价前的价格。
❂ 第三阶段：2010年-2013年
这个时间段布吉房价属于稳步增长期，基本上以每年涨1000-2000元/平的节奏。
❂ 第四阶段：2015-2016年中
2015年全深圳房价暴涨，布吉也沾了点光，房价翻了一番，但相对于高涨幅片区而言，也只是恰好跟上了节奏而已。
限购限贷加严后，楼市转冷，10月该区域几乎零成交，价格也开始出现小幅下降。
Part Ⅳ
笋盘推荐
以下是楼校长的好友Q房布吉片区负责人王先生推荐的最近笋盘，值得一看。如有相中，欢迎加楼校长微信号（lou_xz）索要联系方式。
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